Участок без границ в ЕГРН: что изменилось с 1 марта 2025 года

С 1 марта 2025 года действуют пункты 21.1 и 21.2 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Их ввёл Федеральный закон от 26 декабря 2024 года № 487-ФЗ. Если границы участка не внесены в ЕГРН, регистрационные действия приостанавливаются.

Что именно приостанавливают

Норма работает в двух ситуациях.

Первая (пункт 21.1). Регистрация прав, ограничений и обременений по договору, предметом которого является участок без границ в ЕГРН. Купля-продажа, дарение, мена, аренда, ипотека.

Вторая (пункт 21.2). Кадастровый учёт и регистрация прав на здание, сооружение или объект незавершённого строительства, если участок под ними не имеет границ в ЕГРН.

Это запрет или приостановка

Формально — приостановка, а не отказ. Государственный регистратор приостанавливает действие и даёт срок на устранение причины. Отказ по статье 27 218-ФЗ последует только если границы за это время так и не появятся в реестре. На практике для сторон сделки разница невелика: пока границы не внесены, сделка не регистрируется.

Исключения, о которых часто забывают

• Регистрация сервитута — пункт 21.1 на неё не распространяется.
• Линейные объекты и незавершённые линейные объекты — исключены из пункта 21.2.
• Заявления в связи с прекращением существования здания, сооружения или объекта незавершённого строительства.

Пункт 21.1 говорит именно о договоре. Наследование, приватизация, регистрация по решению суда или акту органа власти под него формально не подпадают. Но если наследник захочет зарегистрировать право на дом, сработает пункт 21.2, и границы участка всё равно понадобятся.

Каких участков это касается

Ограничение не зависит от категории земель и вида разрешённого использования. Основная его цель — ранее учтённые участки, которые стоят на кадастровом учёте со времён, когда координаты не требовались. Таких в России миллионы.

Что делать

1. Проверьте, есть ли координаты границ. Закажите выписку из ЕГРН или посмотрите участок на публичной кадастровой карте: если контур не отображается, границы не установлены.
2. Если границ нет, закажите межевание у кадастрового инженера.
3. Инженер согласует границы со смежниками и подготовит межевой план.
4. Сведения вносятся в ЕГРН. После этого регистрация проходит в обычном порядке.

Межевание занимает время: полевые работы, согласование с соседями, подготовка документов, срок внесения сведений в реестр. Начинать его в день сделки поздно. Если планируете продажу, дарение или ипотеку, проверьте границы заранее.

Компания «Бином» выполняет межевание и кадастровые работы в Смоленской, Брянской и Московской областях. Проверим сведения в ЕГРН, проведём обмер, согласуем границы и подготовим межевой план.